土地二級市場立規釋放活力 未來房地產洗牌更激烈

2019-08-06 11:19:55  來源: 中國房地產報  作者:

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摘要: ?土地資源日益稀缺,這是事實,對于房地產開發而言,更是如此。這迫使許多開發商把目光盯向了土地二級市場。問題是,土地二級市場交易頻繁活動中,未經批準私下交易、規避審批變相交易等違法交易土地、炒賣土地問題在一些地方比較突出,例如海南。

土地資源日益稀缺,這是事實,對于房地產開發而言,更是如此。這迫使許多開發商把目光盯向了土地二級市場。問題是,土地二級市場交易頻繁活動中,未經批準私下交易、規避審批變相交易等違法交易土地、炒賣土地問題在一些地方比較突出,例如海南。

這種情況不能任由肆意發生。7月19日,國務院辦公廳印發《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(以下簡稱指導意見),提出了完善土地二級市場的主要任務。7月22日,自然資源部就指導意見相關內容進行了政策解讀。

“這是新時代下完善我國土地二級市場的頂層設計,確立了一系列基礎性、系統性制度安排。”自然資源部開發利用司副司長陳國慶在新聞發布會上稱。

“完善土地二級市場”是十八屆三中全會明確提出的改革目標。后經中央同意,2017年以來,自然資源部在全國34個市、縣開展了為期兩年的試點工作,形成一批可復制、可推廣的改革經驗。

每一項頂層政策制度的出臺,都是奔著解決問題而去。指導意見提出,堅持問題導向,加快建立產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場,使市場規則更健全,交易平臺全面形成,服務和監管落實到位,市場秩序更加規范,制度性交易成本明顯降低,土地資源配置效率顯著提高,形成一二級市場協調發展、規范有序、資源利用集約高效的現代土地市場體系,為加快推動經濟高質量發展提供用地保障。

多位土地市場人士在接受中國房地產報記者采訪時表示,指導意見的出臺意義深遠。隨著二級市場土地使用權轉讓、出租、抵押等交易規則確立,意味著存量土地市場盤活,我國土地資源配置將主要從靠增量向“增量和存量”共存的市場轉變。

激發市場活力

土地市場是我國現代市場體系的重要組成部分,是資源要素市場的重要內容。自從我國在改革開放之初確立了土地有償使用制度后,40余年來,以政府供應為主的土地一級市場取得長足發展,形成了相對完善的制度體系;但以市場主體之間轉讓、出租、抵押為主的土地二級市場發展相對滯后。

“土地一級市場體現在土地所有者與使用者的關系,土地二級市場則主要是土地使用權人之間的交易行為。改革開放以來,從土地市場整體發展的建設情況看,土地一級市場日趨活躍,交易規則逐步規范健全,交易量和交易額不斷增長。但與土地一級市場相比,二級市場長期處于自發分散狀態,面臨問題較多。其主要體現在交易規則不健全、交易信息不對稱、交易平臺不規范、政府服務和監管不完善等方面。”陳國慶表示。

發現問題,試點先行。早在2017年年初,原國土資源部便出臺《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的試點方案》,全面開展完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場試點工作,試點地區涉及30個省(區、市)的34個縣(市、區)。

自然資源部亦稱,2017年1月,經黨中央、國務院同意,我部在北京市房山區等全國34個縣(市、區)開展為期兩年的土地二級市場試點。從兩年試點情況看,試點地區的土地二級市場交易規則體系不斷完善,土地交易的宗數、面積、價款都出現大幅增長,極大地發掘了市場配置土地資源的潛力,取得了積極成效。

來自自然資源部的試點數據顯示,試點期間,34個試點地區共出臺各類交易細則和配套措施337項,形成了較為完善的土地二級市場政策體系,保障交易有章可循,市場主體積極參與、各類交易日趨活躍、交易量明顯提升。34個試點地區共轉讓土地6112宗,面積10.5萬公頃(157.5萬畝),成交金額968.74億元,轉讓宗數同比增長21.1%,面積增長了16倍,成交金額同比增長96.8%;出租土地6117宗,面積0.56萬公頃(8.4萬畝),其中19個試點地區收取劃撥土地出租收益4.02億元,同比增長7.2%;抵押土地26084宗,面積6.17萬公頃(92.5萬畝),涉及金額22050億元,抵押宗數和金額同比分別增長28.8%和52.2%。

房地產用地生態將變

陳國慶稱,在全面總結試點經驗的基礎上,自然資源部會同有關方面,形成了指導意見。“試點堅持問題導向和目標導向,重點探索解決當前土地二級市場存在的‘交易規則不健全、交易信息不對稱、交易平臺不規范、政府的服務和監管不完善’等四方面問題,著力破解‘要素流通不暢,存量土地資源配置效率低,制約和影響經濟高質量發展’的改革難題。”

“與土地一級市場中政府同時行使所有者職責和履行監管者職責不同,政府在土地二級市場中的職責和作用主要是制定交易規則,保障公平競爭,加強服務監管,維護市場秩序,彌補市場不足。”自然資源部自然資源開發利用司司長鄭凌志表示。

指導意見也是首份專門規范土地二級市場建設的國務院文件。陳國慶因此解釋稱,將充分運用市場機制盤活存量土地和低效用地,從根本上解決交易門檻過高、流轉不暢問題,促進土地資源合理配置和節約集約利用,為高質量發展提供用地保障。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜在接受中國房地產報記者采訪時表示,隨著放寬入市主體和可交易土地性質的這一指導意見的逐步實施,土地交易二級市場的市場規范和交易秩序有望得到有關法規保障,將有效推動土地使用權相關流轉,提高存量土地資源使用效率,形成一二級市場規范并行的市場格局。

一位不愿具名的地方土地部門人士表示,土地二級市場是土地市場體系的組成部分,也是最大的存量部分。隨著二級市場的土地使用權轉讓、出租、抵押等交易規則的確立,意味著這個存量土地的盤活,我國土地資源配置也將從“依靠增量”走向“依靠存量”的轉變。

對于房地產開發企業而言,土地二級市場經過規范管理后,會帶來至少三方面的變化:一是二級市場土地供應體系的完善和地價的穩定,有利于降低土地成本;二是城鎮土地使用稅在節約集約用地上將充分發揮作用,土地閑置費將被從嚴征收,一些資金壓力大的房企會承受進一步的壓力;三是房企之間土地并購行為會提速,行業集中度會進一步提升。

(轉自《中國房地產報》)


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